Si tienes una casa, un apartamento o un terreno en Puerto Rico, pagas contribución sobre la propiedad inmueble. Esta contribución no la cobra Hacienda, sino el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), que la recauda y la distribuye a los municipios. Las reglas están en el Libro VII del Código Municipal de Puerto Rico (Ley 107-2020), que sustituyó en 2020 a la antigua Ley 83-1991.
Esta guía explica cómo se calcula, cuánto puedes ahorrar con la exoneración de residencia principal, cuándo vencen los pagos y qué hacer si no estás de acuerdo con lo que te notifican. Si tu duda es sobre equipo, inventario u otros bienes de un negocio, mira la guía de propiedad mueble.
Quién paga
La propiedad inmueble se tasa a nombre de quien sea dueño, o esté en posesión de ella, el 1 de enero de cada año (Artículo 7.050 del Código Municipal). Si compraste o vendiste durante el año, la escritura y la notificación de cambio de dueño al CRIM determinan quién responde por cada recibo. El Código obliga a notificar el cambio de dueño, así que no lo dejes en manos de la suerte: confirma con el notario que se hizo.
Inmueble quiere decir la tierra, las edificaciones y lo que está adherido a ellas de forma permanente. El equipo y los bienes que se pueden mover sin dañarse son propiedad mueble y se tratan aparte.
Cómo se calcula
La fórmula es sencilla: valor tasado × tasa del municipio = contribución anual, menos cualquier exoneración o exención.
El valor tasado no es el valor de mercado
El CRIM no usa el precio que pagaste ni lo que un tasador privado diría hoy. El Código Municipal dispone que la valoración residencial se hace a base de los costos de reemplazo de 1957, la última tasación general del país (Artículo 7.035). Por eso el valor tasado de una casa suele ser una fracción pequeña de su valor en el mercado. Lo verás en tu recibo o en una certificación de valores que puedes pedir en el portal del CRIM.
La tasa depende del municipio
La tasa total combina varias partes, todas expresadas como un por ciento anual del valor tasado:
| Parte | Inmueble | Base legal |
|---|---|---|
| Contribución especial estatal (redención de deuda) | 1.03% | Art. 7.026 |
| Contribución básica municipal | hasta 6% | Art. 7.025 |
| Contribución adicional especial (CAE) municipal | varía por municipio | Art. 7.026 y siguientes |
La tabla oficial del CRIM indica que la contribución básica de 6% incluye un 0.20% que no se le cobra al contribuyente; el Fondo General se lo paga al municipio. Por eso el CRIM publica dos columnas: el "total combinado" y el "total impuesto al contribuyente", que es 0.20 puntos menor.
Algunos ejemplos de la tabla del CRIM para el año fiscal 2026-2027 (del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027), en la columna de lo que paga el contribuyente:
| Municipio | Tasa inmueble 2026-2027 |
|---|---|
| Orocovis | 8.03% |
| Bayamón | 9.58% |
| San Juan | 10.33% |
| Caguas | 10.33% |
| Mayagüez | 10.58% |
| Carolina | 11.33% |
| Ponce | 12.33% |
La tasa más baja de la tabla es 8.03% (Orocovis) y la más alta es 12.33% (Cidra, Lajas, Ponce y Río Grande). Las tasas pueden cambiar cada año fiscal, así que confirma la de tu municipio en la tabla vigente del CRIM.
La exoneración de residencia principal
Si la casa es tu residencia principal, el Código Municipal exonera la contribución correspondiente a los primeros $15,000 de valor tasado (Artículo 7.035). Aplica a una sola vivienda por dueño, incluye el solar hasta una cuerda y no aplica si cobras renta por la ocupación. No es automática: se solicita al CRIM, o a través del banco si tienes hipoteca.
Los detalles, los documentos y qué pasa si se te pasó la fecha están en la guía de la exoneración de residencia principal.
Una casa en San Juan con valor tasado de $28,000 (cantidades hipotéticas), tasa de 10.33% para 2026-2027.
- Sin exoneración: $28,000 × 10.33% = $2,892.40 al año.
- Con la exoneración de residencia principal: ($28,000 − $15,000) × 10.33% = $13,000 × 10.33% = $1,342.90 al año.
- La exoneración ahorra $1,549.50 al año.
- Cada recibo semestral sería de $671.45. Si se paga dentro de 30 días de emitido el recibo, el descuento de 10% lo baja a $604.31.
Cuándo se paga y qué descuentos hay
Fechas. La contribución inmueble es pagadera semestralmente y por adelantado, el 1 de julio y el 1 de enero de cada año (Artículo 7.059). El CRIM puede emitir los dos recibos semestrales desde antes, pero la Carta Circular 2026-001 aclara que el pago no está vencido hasta esas fechas.
Descuentos por pronto pago (Artículo 7.061), sobre el importe del semestre:
- 10% si pagas dentro de 30 días desde que se emitió el recibo.
- 5% si pagas después de 30 días, pero no más de 60 días desde la emisión.
Si la fecha límite cae en sábado, domingo o día feriado, se corre al próximo día laborable.
Recargos e intereses si te atrasas (Artículo 7.059): 5% de recargo si pagas pasados 30 días del vencimiento y hasta 60 días; 10% de recargo después de 60 días; y además intereses de 10% anual desde la fecha en que debías pagar. Hay más detalles en la guía de deudas con el CRIM.
El CRIM aplica los pagos a las deudas más viejas primero, en orden de vencimiento. Si tienes recibos atrasados y pagas solo el más reciente, ese dinero se puede ir a cubrir lo atrasado. Pide un estado de cuenta antes de pagar.
Cómo pagar
- En línea. En el portal del CRIM (crimpr.net) puedes registrarte en "Mi CRIM", ver la deuda de tus propiedades, pagar y pedir certificaciones.
- En persona. En las oficinas regionales y municipales del CRIM.
- Si tienes hipoteca. Por lo general el banco cobra la contribución en tu pago mensual, la deposita en una reserva (escrow) y paga los recibos. Revisa que el banco tenga registrada tu exoneración; si no, podrías estar pagando de más.
Si no estás de acuerdo con la notificación
Cuando el CRIM tasa una propiedad nueva o una mejora y te notifica la contribución, puedes pedir una revisión administrativa por escrito dentro de 30 días calendario desde la fecha de la notificación (Artículo 7.065). Para que proceda, dentro de ese plazo tienes que pagar el 100% de la parte con la que estás de acuerdo y el 40% de la parte que impugnas, o pagar todo.
El CRIM tiene 60 días para decidir, prorrogables por otros 60. Si la decisión no te favorece, puedes acudir al Tribunal de Primera Instancia dentro de 30 días. Si el asunto es complejo o la cantidad es alta, conviene consultar a un abogado o a un CPA con experiencia en el CRIM.
Mejoras y propiedades sin tasar
Las mejoras, como una segunda planta o una marquesina cerrada, también tributan una vez el CRIM las tasa. Cuando no hay acreedor hipotecario, el Código permite que el dueño contrate a un evaluador profesional autorizado para tasar la propiedad o la mejora no tasada (autotasación), siguiendo el reglamento del CRIM y el Modelo AS-79.
Si compraste una propiedad con deudas de años anteriores que no sabías, lee la sección sobre transferencia de deuda en la guía de deudas con el CRIM. Para trámites como préstamos o permisos, mira también las certificaciones de Hacienda y del CRIM.
Preguntas frecuentes
¿Por qué mi casa vale $250,000 pero el CRIM dice que vale $30,000?
Porque el CRIM tasa a base de costos de reemplazo de 1957, no del valor de mercado. La tasa del municipio se aplica sobre ese valor tasado, que es mucho más bajo. Por eso las tasas parecen altas, de 8% a 12%, pero se aplican a una base pequeña.
¿La contribución sobre la propiedad la cobra Hacienda?
No. La cobra el CRIM a nombre de los municipios. Hacienda maneja la contribución sobre ingresos y el IVU. Son agencias distintas, con portales y deudas separadas.
¿Tengo que pagar si mi casa está exonerada?
Depende del valor tasado. Si tu propiedad vale $15,000 o menos y está exonerada, normalmente no pagas contribución inmueble. Si vale más, pagas solo sobre el exceso.
¿Qué pasa si el banco no pagó el recibo a tiempo?
Los recargos e intereses se cargan a la cuenta de la propiedad. Si el atraso fue del banco que administra tu reserva, reclámale al banco con tu evidencia de pago. Pide además un estado de cuenta al CRIM para confirmar que todo quedó al día.
¿Puedo pedir un plan de pago?
Sí. El CRIM tiene planes de pago para deudas atrasadas, con un pago inicial de por lo menos 10% de la deuda. Los requisitos están en la guía de deudas con el CRIM.
Fuentes
- Oficina de Gerencia y Presupuesto, "Código Municipal de Puerto Rico, Ley 107-2020, según enmendada (rev. 9 de septiembre de 2026)". bvirtualogp.pr.gov
- CRIM, "Tipos contributivos sobre la propiedad mueble e inmueble, año fiscal 2026-2027". portal.crim360.com
- CRIM, "Preguntas frecuentes". portal.crim360.com
- CRIM, "Modelo AS-38: Solicitud de exoneración para fines residenciales y veteranos". portal.crim360.com
- CRIM, "Carta Circular 2026-001: Interpretación y uso correcto de las certificaciones de deuda". portal.crim360.com
787TAX es una guía independiente: no es el Departamento de Hacienda, el CRIM ni el IRS. Esta página es informativa y no sustituye la asesoría de un CPA, un especialista en planillas o un abogado. Las cifras de los ejemplos son hipotéticas. ¿Ves un error? Escríbenos.
